ST. PETERSBURG: el 21 de febrero, un condominio en ONE St. Petersburg se vendió por $3,655,800, lo que lo convierte en la segunda venta más cara del mes en toda el área de Tampa Bay.
Eso es de acuerdo con el precio "vendido" que se muestra en el Servicio de listado múltiple.
Los registros del tasador de propiedades del Condado de Pinellas muestran que el condominio en realidad se vendió por $3,146,100 ($509,700 menos).
Esa no es la única discrepancia que involucra unidades en ONE St. Petersburg, la torre de condominios más nueva y alta del área de la bahía. Las otras dos unidades se vendieron por al menos $135,000 menos de lo que el Servicio de listado múltiple dice que hicieron. Y los registros de los tasadores muestran que todos los condominios ONE vendidos en febrero fueron por lo menos 111 pies cuadrados más pequeños que los pies cuadrados que se muestran en el servicio de listados.
"Eso es indignante", dijo Peggy Naruns, una inmobiliaria de Pinellas.
Los Estados Unidos tienen varios cientos de Servicios de Listado Múltiple, cooperativas a través de las cuales los Agentes de Bienes Raíces comparten información sobre sus listados para llegar al mayor número de compradores potenciales. Entre los resúmenes de datos ingresados en los servicios de listado se encuentran los precios de venta que pueden formar la base para ofertas en propiedades similares: los precios que son incorrectos en el lado máximo pueden distorsionar potencialmente las ofertas a favor del vendedor.
El listado de datos del servicio también se usa para mostrar las tendencias inmobiliarias. Las cifras publicadas cada mes por los Agentes de Bienes Raíces de la Florida y la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces son la base de las historias de "cómo está el mercado" que utilizan el Tampa Bay Times y cientos de otras organizaciones de noticias.
Merri Jo Cowen, CEO de My Florida Regional Multiple Listing Service, que atiende el área de la Bahía de Tampa, dijo que no había estado al tanto de las anomalías en los precios en ONE St. Petersburg.
"En general, la precisión es ciertamente importante para nosotros y para todos nuestros usuarios", dijo. "Es fundamental para los agentes que trabajan con los corredores con los vendedores y tasadores. Nuestros clientes, nuestros miembros tienen que poder confiar en los datos que encuentran en el sistema. Ese es el beneficio de ser parte de la MLS ''.
Cowen dijo que My Florida Regional Multiple List Service no garantiza la exactitud de las listas, pero "esperamos que ellos (los agentes inmobiliarios) estén ingresando la información correcta".
ONE St. Petersburg en 100 First Avenue N fue desarrollado por Kolter Group, que calificó a la torre de 41 pisos como "un nuevo estándar para la vida de condominios contemporáneos en la costa oeste de Florida". Las 253 unidades estuvieron bajo contractos antes de que la torre estuviera lista a fines del año pasado y los cierres han estado en marcha durante los últimos meses. Algunas unidades ya se han negociado hasta en un 35 por ciento más que el precio original, dijo Kolter.
Naruns, la corredora propietaria de Northstar Realty en San Petersburgo, dijo que por primera vez notó una posible discrepancia hace unas semanas al verificar la Unidad 1006 actualmente en venta. El Servicio de listado múltiple mostró que la unidad tiene 1,402 pies cuadrados, mientras que los registros del tasador de propiedades de Pinellas muestran que tiene 1,291 pies cuadrados.
"Eso es 111 pies cuadrados más pequeño que en la MLS '', dijo." Entonces, ¿cuántas personas compraron (ese modelo) cuando es realmente más pequeño de lo que se muestra? ''
Al hacer una historia sobre las ventas de casas en febrero, el Times se encontró con una discrepancia similar. El Servicio de listado múltiple muestra que la Unidad 4001 tiene 4,062 pies cuadrados y se vendió por $3,655,800. Los registros de los tasadores de propiedades muestran 3,829 pies cuadrados (233 pies cuadrados menos) y un precio de venta de $3,146,100. Ese era el precio real, según el monto de los impuestos de transferencia pagados en el momento de la venta.
El Times luego observó todas las unidades de ONE St. Petersburg vendidas en febrero y hasta ahora en marzo. Esto fue lo que se encontró:
• La Unidad 4201 tenía un precio de "venta" en el Servicio de listado múltiple de $3,757,350, mientras que los registros de Pinellas muestran que se vendió por $3,613,100 ($ 144,250 menos).
• La unidad 4003 tenía un precio de "venta" en el Servicio de listado múltiple de $3,649,000, mientras que los registros de Pinellas muestran que se vendió por $3,512,600 ($ 136,400 menos).
• La Unidad 4201 tiene 233 pies cuadrados menos en el Servicio de listado múltiple que en los registros de tasadores de propiedades, mientras que la Unidad 4003 tenía 133 pies cuadrados menos.
Brian Van Slyke, un ejecutivo de Kolter, dijo en un correo electrónico que los precios "vendidos" del Servicio de listado múltiple eran los mismos que los precios de solicitud originales. Las cantidades que las unidades realmente utilizaron para reflejar los incentivos previos a la construcción, así como los créditos para los acabados decorativos que los compradores no querían.
"Ellos terminarán la unidad ellos mismos después del cierre", escribió Van Slyke.
Van Slyke, quien no respondió a una solicitud de seguimiento para hacer comentarios, no explicó por qué los precios de cierre reales no se mostraron en el Servicio de listado múltiple como se supone que deben ser. Tampoco explicó las diferencias en pies cuadrados. El agente de listado exclusivo para ONE ST. Petersburg fue Smith & Associates Real Estate, cuyo vicepresidente, David Traynor, no respondió a las llamadas.
La cantidad cuadrada se puede medir de diferentes maneras. Los dos principales son pintura a pintura, que mide el área dentro de las cuatro paredes pintadas; y el método arquitectónico, que mide el punto medio de las paredes entre las unidades y el exterior de todas las otras paredes.
El tasador de propiedades de Pinellas basa sus medidas de condominio en el método de pintura a pintura. "Las cifras no son verdaderas y precisas para fines legales debido al redondeo", dijo Sandy Liggett, asistente ejecutivo del tasador de propiedades Mike Twitty. Por lo tanto, un condominio que aparece en el sitio web del tasador tiene 1,290 pies cuadrados, (como muchos en UNO St. Petersburg) las unidades podrían ser más pequeñas que eso.
The Times también comparó el Servicio de listado múltiple y los números de tasadores de propiedades para otros dos proyectos recientes de condominios de lujo en el condado de Pinellas - Bliss, en el centro de St. Petersburg, y Sunset Pointe en Collany Key en Tierra Verde. Tanto para los pies cuadrados como para los precios originales "vendidos" eran casi idénticos en el servicio de listado y en los registros de Pinellas.
UNO St. Petersburg llamó la atención de los funcionarios del Servicio de listado múltiple hace cuatro años, cuando 108 unidades que habían estado bajo contrato se retiraron repentinamente del mercado, lo que desató la especulación entre los agentes inmobiliarios de que los compradores habían inyectado dinero. (Las propiedades bajo contrato generalmente permanecen en el servicio de listado como ventas "pendientes").
El servicio de listado aprobó los retiros después de que Traynor de Smith & Associates dijo que los contratos aún estaban vigentes. Pero un funcionario le pidió que confirmara que "una vez que el edificio esté listo ... ingresará a los listados de acuerdo con las reglas de la MLS con precios precisos".
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